文 | 叶维健

我们先看数据，月宁十一月，波房宁波市六区共备案商品住宅2911套，市稳苏比上月上涨28.9%，好月或迎其中，小复市六区备案1699套，月宁几乎是波房十月的两倍。同时，市稳苏十一月市六区二手房成交3170套，好月或迎与十月基本持平。小复

从数据上看，月宁十一月数据亮眼，波房但需要指出的市稳苏是，市六区的好月或迎备案数据中，北仑区的小复安置房项目翠枫和苑就达到了668套，在市六区备案中占比约40%，除去该项目后，整体数据与10月基本持平。

但同时，市场也有一些积极信号浮现，十二月在数据上或许会迎来小复苏。

一，新房成交量低，总体市场稳中向好

虽然新房方面依然维持在千套左右的低位，但二手房成交量持续保持在3000套左右的水准。一二手房综合成交量好于7、8月份。从年度来看，截止11月份，2023年的一二手房综合成交量已超过2023年份。说明整体市场在逐步回暖。其中，截止11月份，2023年二手房成交占比占总体成交量约2/3，为近年新高。同时，十一月的二手房成交中，总价200万以下的占二手房总成交量的约70%。

二，新项目客户量不足，续销为市场常态

11月共6个项目开盘/加推，共推出875套房源，整体去化率仅13%。其中有3个项目是首开，但由于客户基数不足，均在领证后直接续销，即使开盘前就启动分销、并且放出了远超市场的优惠力度，但去化情况仍不尽人意。现阶段客户观望心理严重，续销才是目前的常态。

12月为今年最后一个月，为了冲刺年终指标，部分项目近期加大了优惠和分销力度。据了解，外围板块部分项目折扣已下探到7折以下，核心区项目优惠力度也达到了60万/套；分销方面市区最高已经达到了15万/套。

可以预见，在新房市场低迷，开发商年底指标冲刺的大背景下，大规模的以价换量行动依然会是新房市场的主流。从十一月的市场表现来看，以价换量有一定效果，采用大幅度优惠的项目表现较为活跃，来访量和认购均有上升。这一势头在十二月有望得到延续。  

三，十二月大量新项目入市，土地市场或能提振市场信心

新房市场方面，十二月预计有11个项目入市，其中10个为新开项目，1个为加推项目。

土地市场方面，11月30日，宁波出让5宗商品住宅用地，其中明湖和划船两宗地块不设封顶价，同时也不设住宅指导价。其中，明湖地块的关注度颇高，12月很可能会迎来一宗新地王出世，有望提振楼市信心。

值得一提的是，这两宗地块，划船地块是带方案出让，明湖地块是定品质，殊途同归，两种出让方式的目的只有一个——提升产品力，提高居住品质。

四，年底窗口期，或为购房好时机

对于自住购房者来说，今年十二月，或许是买房最好的时候。

首先，各大开发商纷纷在产品力上卷了起来。过去豪宅才会用的干挂铝板，如今俨然成了市场标配。南北双露台，270度环幕飘窗，如今也在一些改善户型上可以看到。立面革命，户型革命，恒温泳池革命，地库革命......各种推陈出新，2023年堪称宁波新房市场的革命之年。

其次，政策方面，在“928”新政之后，宁波后续政策陆续推出。9月底出台“十五条新政”、10月份各区出台“购房补贴细则”、11月紧跟着发放3500万消费券......近些年，房市政策从没对购房者如此友好过。

最后，上文我们提到过，十一月各个项目已经纷纷开启了优惠力度巨大的“以价换量”的动作。年底，随着各大开发商年度指标deadline的临近，各种优惠措施应该也会继续纷至沓来。同时，12月大量新项目的入市，加上之前续销的项目，购房者的选择面也非常之广。

产品力一流，政策近年最佳，年底冲刺优惠力度大，这也许是真正的购房者最幸福的时代。