文 | 徐玉芬
11月4日下午，宁波随着宁波鄞州最后一宗租赁住房用地的批次拍率成交，历时2天的集中宁波第二批集中供地终于落下了帷幕。46宗宅地共计揽金175.19亿元，供地25宗底价成交，落幕18宗流拍，宗宅整体流拍率为39%，地流达平均溢价率约为0.36%。宁波
成功出让的批次拍率28宗宅地中，商品住宅用地（含商住混合用地）14宗，集中租赁住房用地（包含部分可售商品住宅）6宗，供地安置房用地（包含部分可售商品住宅）8宗，落幕最火地块溢价率仅为7.6%，宗宅无一地块达到15%的地流达封顶溢价，进入线下摇号环节。宁波
截至10月底，全国已有20城完成二轮集中供地，与首批次集中供地时的大面积封顶自持、极低预期利润、疯狂拿地的情形相比，第二批供地局面已经完全反转，终止、流拍、底价……成为关键词。
对于此次宁波土拍表现，界面宁波从以下4个方面进行了分析：
流拍率近4成，18宗地块无人出价
本次推出的46宗宅地中，商品住宅用地为31宗，18宗地块因无人出价而流拍，包含一宗安置房用地，为鄞州陈婆渡东地块。市六区均有地块涉及，鄞州、海曙占据多数，鄞州6宗、海曙4宗，其中不乏一些优质地段的地块，像鄞州的华光城地块、庆丰地块、海曙的西成地块这3宗现房销售地块均遭流拍。
多数地块底价成交，溢价率极低
在确定竞得人规则上，与首次拍地不同的是取消了竞自持租赁，采用线下摇号的方式。然而46宗地块，没有一宗地块达到15%的溢价率。成交地块中，25宗地块是以起始底价成交的，仅3宗地块有溢价率，溢价率最高的是江北慈城的安置房地块为7.6%。
优质宅地减少 首次出现竞品质地块
本次推出的地块中，取消了部分优质地块，比如江北姚江沿岸的9#地块。部分地块相比此前抬高了起拍价，比如潘火地块，陈婆渡地块，国家高新区地块。首次出现竞品质地块，比如鄞州区的百丈路地块，要求全装修交付，按“定品质”要求出让，自持商业面积不小于12000平方米。最终以12260元/㎡的底价成交，由招商&东钱湖投资联合拿下。
首批拿地主流房企消失 央企、国企成最大赢家
从本次土拍拿地房企来看，央企、国企成为本场土拍的最大赢家，民营房企单独拿地的只有1个宁波本土企业——雅戈尔。本次拿下的是鄞州陈婆渡东侧的宅地，拿地楼面价为20822元/㎡，溢价率为1.6%，该地块毛坯限价为30700元/㎡。
拿地数最多的是明洲集团和奉化城投，各拿地3宗；保利置业、江北城投、宁南贸开、鄞州新城、中建国际投资各单独拿了2宗。其中保利置业以23000元/㎡拿下的鄞州国家高新区地块为本批次成交楼面单价之最。该地块的毛坯限价为34000元/㎡，要求的是全装修交付。
像首批集中土拍中，拿地凶猛的绿城、荣安、万科等品牌房企，本批次全部缺席。未来，这些国企、央企拿的地也有很大概率会寻求其他开发企业一起合作开发。集中供地政策对于资金充足，具备资金、管理、运营等优势的企业来说是发展契机，对于一些融资困难、运营管理不善的企业来说，就不得不面临行业的洗牌了。
土地储备是房企重要的“生命线”。当前大部分房企迫于资金或调控压力，被迫暂缓甚至是暂停拿地，对于市场而言，房企暂缓拿地也将促使商品房供应减少。从宁波今年第二批次的拍地情况来看，实际成交的商品住宅用地仅为14宗，和第一批次成交的26宗商品住宅用地相比，数量减半。这也就意味着明年部分区域很有可能出现断供。
不过，具体情况还需看第三批次的集中供地计划，毕竟杭州的第三批集中供地计划已经出炉，相信宁波应该也不会等太久。
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