“今年剩下这几天就这样了。以价换量”12月23日，济南价跌渐成济南一家楼盘的手房势项目经理冯泽瑞这样对经济导报记者说道，“我们已经开始准备明年的量升工作了，多搞点活动，房地争取来个开门红。产市场”
经济导报记者在采访中了解到，以价换量距离2023年结束还有一周的济南价跌渐成时间，济南大多数楼盘开始准备明年元旦的手房势活动，期待有个好兆头。量升
与此同时，房地二手房市场价降量升成为主旋律，产市场济南市主城区不少老旧破小二手房的以价换量价格已经降到6000多元一平方米。在谈及2024年的济南价跌渐成情况时，受访的手房势业内人士表示，楼市现在是否已经见底，不太好说。应该说市场正在筑底，可能更合适。“整体来看，市场平淡期可能会持续很长时间。‘以价换量’或成未来新趋势。”山东锦美房产营销有限公司副总经理袁杰说。
市场有回暖迹象
冯泽瑞告诉经济导报记者，整个2023年楼市比2022年强一些，回暖迹象比较明显。“下半年的市场比上半年好一些，而上半年的后3个月比下半年更好一些，总体来说，回暖迹象比较明显。”
经济导报记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至今年1月已经三连降。2月济南新房价格首次止跌上涨，截至7月实现六连涨，8月新房价格开始下降，截至11月实现四连降。
而从新增房源看，自今年4月份之后，济南楼市新增房源量一直呈下降趋势，9月和10月份因为中秋、国庆假期影响，楼市供应量止跌上涨，环比暑期近乎翻番。10月济南推盘量出现明显下滑，基本与8月持平，11月供应量又再次上涨。
根据济南房产网统计数据显示，11月份济南新建商品房共成交6764套。
在过去，期房销售如火如荼，是楼市的主流模式。然而，随着烂尾楼项目的增多，购房者风险意识也随之提高。现房销售逐渐崭露头角，成为市场的新常态。
“现房销售让购房者能够更加直观地了解房屋的质量和周边环境。这不仅减少了购房的风险，也给购房者带来了安全感。”袁杰表示。
“从今年的成绩看，刚需房源销售情况不尽人意，但改善型房源则比较受欢迎。”袁杰表示。
据经济导报记者了解，袁杰所在的公司代理了同一个区域的2个楼盘，一个是改善型楼盘，一个是刚需性楼盘。“从销售结果上看，改善型楼盘的销售情况好一些，卖3套改善型房子才能卖出一套刚需型房子。”
看房的客户少了
经济导报记者在济南鑫汇房地产经纪公司的店门口看到，几个销售顾问在门口闲聊，而在门店内，几个销售顾问在打电话与客户沟通。
“这几天冷，看房的人少了一些，店里外出的一共4个人，2个人在带客户看房，还有2个人在总部签合同。”该公司负责人初鑫告诉经济导报记者，10月份，他们店一天至少带看十几组客户，有时晚上8点还在带看，现在的带看量一天也就四五组客户。
初鑫告诉经济导报记者，二手房挂牌价和成交价之间的价格差此前在5%-10%左右，现在扩大到15%-20%左右，也就是说，一套挂牌价200万元的二手房平均降20万元以上，才有望达成交易。
徐鹏告诉经济导报记者，目前改善性的房源价格一直比较平稳，但是刚需性质的小户型房源，降价幅度稍微高一些。有些位置不好的房源以及一些老旧房源，降价的幅度会更大，大概在20%左右。“但是那些次新小区，还有位置好一些的小区，就没有这么高的降幅，大概在10%左右。”
经济导报记者梳理发现，在成交价下跌的同时，二手房的挂牌量和成交量均出现了上涨。数据显示，目前济南的二手房挂牌量已经接近8万套。济南房地产业协会公布的数据显示，济南11月二手房成交量4637套，成交面积达到了47.63万平方米，较同月新房成交套数还要高一点。
而济南前11个月新房网签6.24万套，共计835万平方米，二手房住宅网签5.63万套，共计584万平方米，单从数据看，济南二手房成交量正在迎头赶上新房。
“现在济南主城区的二手房价格好多都回到了2016年，有些‘老破小’的报价都在6000多元一平方米。”另外一家二手房中介公司的负责人徐鹏说。
明年情况或更好
经济导报记者在采访中了解到，尽管距离2024年还有几天的时间，但开发商已经开始为2024年的“开门红”做准备。
“我已经安排销售人员对曾到访的客户或者意向客户打电话，告知他们2024年元旦有活动，可以来看看。”冯泽瑞表示。
实际上，大多数开发商都在准备打响2024年的“开门炮”。“我们当然也要准备，无非就是特价房、送装修送家电、低价车位、免物业费、送地下室等活动。”济南另外一家楼盘的项目经理王力林表示。
在谈及明年的情况时，上述人士均表示，情况肯定好于2023年。
袁杰说:“随着全面解除限购政策效应的逐步传导，外加调整优化最低首付款比例、降低存量首套住房贷款利率等友好政策所带来的信心支持，未来市场整体将持续向好。市场情绪渐趋稳定，在市场信心进一步提振后，未来市场短期或有好的表现。”
“对刚需者来说，部分小户型房价基本趋稳，跌无可跌。但改善型房产市场难降温，好的改善型房还是比较受欢迎的。”王立林表示。
在徐鹏看来，不管是新房还是二手房，“以价换量”将成为常态。“‘以价换量’可能会成为房地产发展的一个趋势，这是市场发展的规律。随着市场情绪进一步抬升，后期市场有望回暖，但‘以价换量’的现象或将会一直存在。”
持有同样意见的还有袁杰。他认为，新房市场热度分化明显，热销区域的明星盘成交量持续上升，非热销区域大幅促销，依靠“以价换量”保持一定成交额。二手房市场，热点交易片区房源成交周期短、成交价格偏上，而不占有学区和地理位置优势的非热点片区二手房，房东为求快速成交，也只能降价让步，其实质也属于“以价换量”。
“预计2024年的市场成交量呈现温和上升的局面，但依然存在一定的压力，市场情绪难以在短时间内扭转，全年成交量预计高于2023年，房价跌幅有望收窄。”袁杰预测道。
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