楼市君近日在小区楼道里时常会看到张贴在电梯口的特价房小广告，“本小区特价房源，秘江比市场价低40万，湖馅欢迎大家来捡漏！饼还联系方式：xx”
楼市君思索：将特价房源信息置于住户出入必经之处，陷阱难道这是特价房中介除线上推广外，一种更简单粗暴的秘江线下推销手段？
有便宜自然人人都想赚，楼市君发现，湖馅业主群里早已有人“捷足先登”与联系人进行了沟通，饼还一聊才发现这个房子不是陷阱低价房的馅饼，而更可能是特价房一个陷阱。
因为这个对接的秘江联系人根本不是中介，而是湖馅成都一家资产处置机构的工作人员，也就是饼还说，这套所谓的陷阱低于市场价40万的特价房，其实是一套存在纠纷的法拍房。
捡便宜+破限购
法拍房市场火热背后
法拍房，顾名思义，就是法院判决后依法强制执行拍卖的房产，当房屋的所有人或持有单位无法履行债务时，债权人通过司法程序向法院申请强制执行，将欠债人的房产拍卖后，用拍卖所得的收入来偿还债务。
近年来，随着网络司法拍卖平台的行为被规范，越来越多法院入驻阿里拍卖、京东拍卖等平台，规模日益增长的法拍房市场正不断吸引着“捡漏者”。
近日，成华区东三环、准现房、不用摇号、1.6万元/㎡起，二手倒挂5000元/㎡……一个名为隆鑫·印象东方的楼盘在小红书、抖音及微博等平台传得沸沸扬扬，多位中介大肆宣传即将法拍。
“因为开发商被工程方起诉才变成了法拍房，但目前看不了房。预计很快就要挂网京东、阿里等法拍平台。”有中介表示。
数据显示，2021年全国共有349个城市产生了司法拍卖资产。司法拍卖上拍资产都来自于债务违约，所以上拍数量多的城市大部分来自于经济活跃的一二线省会城市，其中成都法拍房数量排名全国第二。
从成交数据来看，2021年，成都共成交5044套，同样排名全国第二，成交率为25.19%。此外，据统计，在2019年2月—2020年9月的19个月时间，成都法拍房参与者人数增加了逾4倍，由822人增加到3357人。
有业内人士分析，法拍房热度较高，主要是因为房价比市场价便宜。有数据统计，北京法拍房平均折扣为7.78折。此外，也有一些购房者或炒房客通过走法拍房渠道从而突破房产“限购”政策。
2021年初，成都的法拍房市场热度蹿升极快，屡屡有房产拍出高价，其中热门地区的同类型法拍房，成交价比二手房溢价10%-30%已经是常态。2021年1月，高新区天悦府小区法拍成交单价甚至高达4.8万元/㎡。
2021年3月22日，成都市楼市新政出台，扩大限购范围，将法拍房纳入其中，规定购房者购买法拍房亦需要满足成都市限购条件。此举进一步堵住了法拍二手房不限购的漏洞。
据楼市君观察，成都将法拍房纳入限购后，市场立竿见影，新政后一段时间，阿里法拍、京东拍卖等多个平台上出现了大量房源“因限购本场拍卖被撤回”的情况，房源的成交价格也明显回落。
同时也注意到，即便出台了有关法拍房的限购政策，但仍有一些炒房客将此前购买的房产，包括未交房的小区，变相走法拍房渠道从而突破“限售”实现快速套现。
今年2月14日，成都高新区万科公园5号一套258.55㎡住宅，法拍成交价超过超过1100万元。该房源于2020年12月“摇号”销售约630万元，房源于2021年6月完成备案，目前还属于在建工程，尚未交房。但通过法拍渠道，业主在备案8个月后便突破新房的限售政策，轻松赚得超500万元的溢价。
不得不说，投资客在操作上确实有一套，但对于更多普通购房者来说，他们更关心的问题其实是：现在的法拍房市场还能捡漏吗？如果确实能捡，风险到底有多大？
法拍房潜藏的风险
你hold住吗？
小A是一个差钱的刚需客，为了在成都买上一套价格合适的房子，于是她将目标瞄准了法拍房。
经过一段时间的摸索，小A看上了一套青羊区、二环内，近90平的电梯房，起拍价刚好100万出头，比市场价便宜近50万。
人在外地的她还特地让朋友去实地探访一番，确认无人居住，于是直接付了20万保证金。
正式拍卖那天，她却有点慌，因为该房源除了自己加了一次5000元的价，并没有其他人加价参与竞拍，于是心生疑问的她立马让朋友再去调查房源情况，才发现房东已和租客签了十年租约，而租客对于房屋被拍卖并不知情。
“买卖不破租赁”，因而，就算房屋交易过户后，租赁并不会自然解除，买下此房就成了问题房。小A焦躁万分，但幸好拍卖截止前另外一个买家的突然加价“偷袭”才最终让她获得解脱。
经此“惊魂一拍”小A表示，以后还是打算规规矩矩买新房，法拍房中的潜藏的风险太多，万一掉坑里，就因小失大了。
有一位打算给孩子买学区房的购房者，也曾经很认真地了解并实地看过法拍房，最后是法院工作人员的一句话让他彻底打消了买法拍房的念头。“法院只负责收钱，一切后果买房人自负。”
关于法拍房的风险，包括上面小A经历的房源有租约的情况，房源竟得后，购房者虽拥有房子的产权，但这只是产权转移，根据“买卖不破租赁”的原则，原租客仍有居住权，你只能等待租约结束，且法院不做强制执行。
此外，法拍房毕竟属于二手房范畴，房屋如果使用时间长了，也可能会存在着某些方面的瑕疵或问题，比如损坏、漏水、违建等，甚至可能是凶宅。如果该房产没有经过专业机构的鉴定，法院是不会承担房产的担保责任的。
不仅如此，购买法拍房也要考虑到买房后的落户问题。若原房主没有其它地方可以迁移户口或者不愿迁出的话，竞买人也就没办法办理落户手续，而此时法院是不会受理此类诉讼的。
关于近期传闻的隆鑫·印象东方一栋楼房源即将成为法拍房的消息，有二手中介表示，“我们公司之前了解过该项目的法拍房，但后面评估风险较大放弃了，最后拿不到产权证都有可能。”
对于普通购房者来说，现实的情况是，想入手法拍房，但没有足够的时间和精力，也缺乏有效的手段来完成购买前的信息调查，所以很多买家就把这项工作委托给了法拍房辅拍机构来进行，后者通过尽职调查可以了解竞拍房产的查封、占有、出租、抵押等情况，但这方面的费用也要算在购房成本内。
某成都法拍机构中介表示，他们公司会分前、后期分阶段收取成交价3个点的服务费，直到保证拿证收房。
此外，法拍房的税费需要买者单方承担，再加上套房源之前欠缴的一切费用（含违约金），这可能也不是一笔小数目。
按揭贷款方面，现在很多优质法拍房源名义可贷款，但必须提前和法院、银行、担保公司进行三方协商，确保能够在规定时间放款。
在百度搜索关键词“法拍房风险”，词条高达229,000条。其中房屋的产权纠葛、未被发现的瑕疵、过户落户麻烦、房屋租赁难收回和拎不清的税费是常见的集中风险。
那么，现在法拍房到底能不能碰呢？
楼市君认为，风险与收益往往是成正比的，如果购房者认为自己hold不住法拍房的风险，那就不要去碰。如果确实想捡漏，那么在选择房源之前，务必看清竞拍公告，或提前弄清楚标的细节，在没有探清底细之前，建议谨慎入局。
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