文丨天府楼市 木子
虽已立秋，比最成都天气依旧“高烧”不退，天气而成都近期的还热二手房市场，却比天气还要热。成都
易居研究院监测数据显示，手房7月成都二手住宅成交17296套，比最环比增长3.6%，天气同比暴增386.1%，还热创下2012年1月以来的成都最高月度成交记录。
成交量一下创近10年新高，手房成都二手房为什么突然冲高？当前市场又有哪些值得关注的比最现象？今天我们就来盘一盘。
供需双向松绑
被压制的天气需求集中释放
复盘一下近期的成都二手房成交情况，发现势头来得有点猛。还热
今年6月，成都成都二手房成交16699套，手房打破了今年月度成交量纪录，而7月更是冲高到17296套，刷新了近10年以来成都二手房单月成交量纪录。
今年上半年，成都1-6月共成交了7.2万套，仅仅半年的数据，就超过了成都去年二手成交的总量的5万套，可以说是突飞猛进。
其实，今年成都二手房市场并不是一直成交量这么高，在5月份以前平均月度成交量在1.2万套左右，变化最明显的节点就是在6月，突破1.6万套，环比增幅34%，并且比单月新房成交高出了4000套左右。
为什么二手房市场的表现在6月开始尤为亮眼？
这主要得益于5月出台的楼市新政“二连发”。
5月16日明确近郊区县住房不纳入中心城区住房总套数，降低无房家庭认定门槛。在此基础上，5月31日成都再发新政，包括降低购房社保要求、缩短限售与税费免征年限、降低公积金首付比例等具体措施。
购房门槛大大降低，等于说发放了大量的“房票”，这样一来更多的成都人就拥有了购房资格。另外，二手房增值税“5”改“2”，即由满5年免征调整为满2年免征，三四年前大量的次新房，新房自然而然涌入二手市场进行交易。
值得注意的是，二手房限价措施松动，高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价。此外，房贷利率的直接下调，也是加速二手房成交回暖的一大诱因。
楼市君在与中介的沟通中了解到，目前成都首套利率基本在4.45%，二套则是5.05%-5.20%。要知道，去年成都首套房利率还一度超过了6%。
对购房者来说，随着新鸿基悦城等新房网红盘越来越少，新房二手的“剪刀差”在逐步消失，近期成都同地段二手房价格比新房更具优势。而且二手房所见即所得，没有房企暴雷后的停工、烂尾风险，这些因素都促使更多人转向关注二手。
小结一下，不论从供应端还是需求端，成都二手房市场逐渐松绑，曾被压制的市场需求随即集中释放。再加上当前网红盘难买、担忧烂尾风险等因素，这些都为当前的二手房市场的加速回暖加了一把火。
市场火热背后
有哪些现象值得我们留意？
在成都二手房市场的一片火热中，楼市君发现，除部分热门项目外，整体房价并未明显上涨，部分房东为加快成交，甚至会选择降价销售。
贝壳找房APP上，不少房源近两周下调了挂牌价，部分区域的二手房成交均价较此前均有所降低。
有二手房经纪人表示，目前市场回暖态势明显，但尚未恢复到价量齐升阶段。除了金融城、攀成钢等核心区域的次新品质和学区属性的二手房价格坚挺外，其它区域大部分房源主要呈阴跌态势，而这与短期内新增大量在售房源有关。
据统计，自5月31日以来，成都二手房挂牌量仅一个月的时间就飞涨了1.3万套。截至8月10日，成都贝壳平台挂牌二手房源量已逼近18万大关，相比今年3月净增约4万套。
越来越多的房东选择趁势“出货”，但购房者群体却呈现出明显的刚需特征。
从二手房的供应面积段与总价来看，目前建面100㎡以下及总价150万以内的房源，占比都超出约一半。数据显示，今年7月，成都二手房成交的套均面积约94㎡，而当月新房成交的套均面积约129㎡，相差约35㎡。
可以看出，整个二手房市场显然更利好于刚需客群的，这与新房日渐改善化的趋势截然相反，形成了彼此互补的局面。
此外，楼市君注意到，有部分暂时无法交易的新房正在“绕道”法拍平台进入二手市场。
8月2日，天府新区天府公园未来城二期（星耀名邸北区）一套188平四居，去年3月22日取得预售入市，属于3倍熔断热点楼盘。预售总价327.53万元，交房时间为2023年底，如今即在法拍市场完成交易。
该房源评估价628万，实际成交价502.5万，折合单价约26700元/㎡，而这个价格也比区域周边基本在3万元/㎡的二手房源价格便宜。
据业内人士统计，部分“3倍熔断，限售5年”法拍房源（根据成都楼市“5.31新政”，热点楼盘限售年限不变，依然为5年），均位于城市核心地段，房东从买房到转入法拍，时间最短仅4个月，最长也仅一年半。而随着越来越多的限售新房走法拍渠道变相入市，也将给当前的二手房市场带来新的变化。
对于未来的市场趋势，不少业内专家分析认为，基于一二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，预计未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。
从全国范围来看，今年上半年成都楼市走出独立行情。据国家统计局数据，成都新房、二手房4-6月环比涨幅居70城之首。
在楼市震荡调整的时候，成都楼市依然表现得非常突出，足以见得这座幸福感很高的城市，对人才和购买力的吸引已经开始慢慢显现。
对于购房者来说，如果你有靠前的顺位，自然优先考虑新房，但如果网红盘打新难，又觉得顺销盘价格贵，那建议开始认真看二手房，看得多了比较多了，相信总会淘出你中意的那一套。
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