鲁楼观察 | 欢乐滨海城再添新商业，青岛“后海”能否借此翻身？-雷竞技app官网网址

文 | 单烁韩笑

随着欢乐滨海城规划的后海逐步推进，青岛的鲁楼“老后海”片区正在迎来不同以往的生机与活力。

近日，观察欢乐滨海城再次迎来利好消息，欢乐青岛市自然资源和规划局官网发布了市北区欢乐滨海城片区SF1002－40地块控制性详细规划调整（草案）控规调整批前公示。滨海

根据最新规划显示，城再位于瑞湖路以西、添新瑞岛路以北、商业胶州湾以东的青岛SF1002－40地块规划原规划为公园绿地，同时地下配建一处地下停车场，翻身可容纳车位600个。后海

规划变更之后，鲁楼地上仍规划为公园绿地，观察不过地下部分除了规划建设一处可容纳600个车位的欢乐地下停车场之外，还将配建地下商业及配套设施。滨海

这意味着，欢乐滨海城规划将再添一处商业配套。青岛的“老后海”，再次迎来一则驱动区域蝶变的利好消息。

欢乐滨海城这一举行规划，从概念提出之初就一直是青岛城建领域以及楼市中备受关注的焦点。

根据最新公示，为提升欢乐滨海城片区滨海公共开放空间环境品质，结合滨海岸线整治工作同步建设文化公园节点，节约集约利用地下空间，拟在实施公园建设时，局部用地同步配建地下停车场、商业设施。

据不完全统计，这次调整已经是欢乐滨海城2021年第四次发布的土地控规调整。频繁的调整，同时这也间接表现出市北区对该片区发展的重视程度。

而再加上RCEP试验基地等高端的产业的加持，这片被称为青岛“后海”的旧城，正在新兴产业与大型规划的多重赋能下，逐渐开始成为这座城市中值得被关注的地段，更多的资源与人气正在逐渐向这里汇聚。

以此为背景，在过去的十多年时间里，绿地、保利、金地、城投房企也在这里纷纷落户，瑞海景园、香槟国际、海德公馆等小区早已实现入住。但不可否认，缺少商业配套，一直是区域内居民反应最强烈的问题之一。

而此次全新发布控规的SF1002－40地块位于整个欢乐滨海城的南片区，地理位置紧靠海岸线，目前周边已建成居住的有蓝泰海乐府、保利香槟国际、温莎郡等数个小区，此处规划未来将新增商业配套设施，对于欢乐滨海城片区的居民来说，可谓是空降一大利好。

其实，早在2010年8月，《青岛市欢乐滨海城海域控制性详细规划》方案就正式面向社会公示，由此开始计算，至今青岛欢乐滨海城片区已经深入开发了11年，按照当年公布的片区规划，这里将打造成为青岛主城区西部以商务办公、休闲旅游、商业、居住为主导功能的、富有滨海城市特色的多元复合型生态新城。

经过多年发展，欢乐滨海城片区已经形成了良好的居住氛围，亟待一处商业配套服务周边社区居民。

“没有商业配套，生活就不方便。”这是很多购房者的心声。

其实，便利性只是商业配套微观上所带来的直接效益，宏观上它对区域发展的擎动力量也尤为关键。

在青岛的身上，我们就可以很容易地找到一些因高品质的、大型的商业而实现区域蝶变的案例，其中最经典的就比如新都心片区。

在2009年“新都心”概念提出之前，这片区域还主要是以农村面貌为主，聚集着保儿、双山等旧村落，大面积的老平房，尘土飞扬的村中土路，还有残破老旧的街边配套，平均房价不到万元。

后来，随着以凯德Mall为代表的万科广场、居然之家和达中心城等大型商业体的入驻，再加上地铁3号线等一系列“硬核”基建配套的加持，新都心开始呈现迅速蜕变，城市面貌不到十年的时间里以光速实现旧貌换新颜，房价也从当时的约5千元/平一跃至今日的“坐三望四”。

如今的新都心，已经成为了青岛主城区内足以与香港路、金家岭等片区比肩的楼市高地，而至今我们提到新都心，最先想到的地标仍旧是黑龙江路西侧人潮汹涌、灯红酒绿的凯德MALL。

而且微观上，商业的配套对于欢乐滨海城的住户们来说也是切实的需求。

我们必须承认，此前很长一段时间，这片青岛的“后海”就像是被这座城市遗忘了一样，始终都处于交通闭塞、配套迟迟、城市界面老旧且人烟稀少的状态。

诚然欢乐滨海城这一“巨无霸”规划的到来给这里带来了复兴的希望，但实际上这个大型规划将以怎样的质量落地执行，才是最终影响这片区域发展质量以及人居质量的核心要素。

从近期的政策导向来看，未来学区的配套或许将不再是影响区域房价的主要因素，“房住不炒”的特性将愈发凸显，商业这类更倾向于实用意义的配套将愈发成为影响房价的主导因素。

与项目自带的底商不同，此次规划中的商业配套将不仅完善整个片区的配套设施，同时还提高了周边居民的居住舒适性,更为片区的价值提升加码。

但对于长期处于发展洼地的欢乐滨海城片区来说，新商业的到来只是利好，却并非“决胜因素”。

一方面，对于这样一个发展基底相对薄弱的地段，它的崛起仍旧需要包括商业在内的交通、住宅、医疗、教育等多重配套的齐头并进，它想要快速发展甚至复制青岛新都心的奇迹，仍需要相当长的开发与建设环节，一场艰苦卓绝的“持久战”势在必行。

另一方面，商业也需要生存。诚然商业能够产生对人气的巨大虹吸力，但同时商业的生存很大程度上依赖的也是人气。

这也意味着，这一次新商业规划的出台，某种程度上对于欢乐滨海城的建设进度也是一项挑战，如何加速省交通更核心配套跟上，为区域引来更多人气，让商业在“活下去”的同时，还能进一步为区域发展反哺，正是欢乐滨海城接下来必须要直面的问题之一。