文丨木子

近期成都楼市的摇号一大热点，当属“集中土拍”无疑。从再成都

3月7日晚间，土拍成都2022年首轮集中供地信息正式公布，规则成都12+2区将于3月31日-4月2日集中出让50宗合约3124亩涉宅用地。变化

3月9日下午，摇号本轮集中土拍出让细则更新，从再成都明确在“限房价、土拍定品质、规则竞地价”基础上，变化调整土拍规则：“限价+抽签”方式重回成都土拍。摇号

成都“双集中”供地中，从再成都首次采用“抽签”方式确定竞得人，土拍也是规则时隔5年，成都土拍“摇号”再现，变化而土拍规则调整的背后，对市场预示着什么？

01集中土拍首次引入抽签机制，房企以拼手气的方式拿地

根据成都2022年首批集中供地出让文件，本批次拍卖宗地均采取“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖，拍卖宗地最高应价达到设定的最高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。

值得注意的细节是：首先，应价达到宗地最高限价的应价者，必须自动转为现场抽签竞买人；报名参与该宗地竞买的其他意向竞买人愿意参与“抽签竞得”的，可现场举牌转为现场抽签竞买人。

若现场抽签有两家及两家以上竞买人参与，则土地的成交价格为该宗地“抽签竞得”价格，而宗地“抽签竞得”价格为该宗土地最高限价增加一个增价幅度后的价格。即最后被“抽签”了的土地，最终成交价格要高于土地的最高限价。

图源：成都2022年首批集中供地出让文件

举个例子：某宗地的土地最高限价为19000元/㎡，如果某房企最后给出的应价达到了最高限价，就不得再继续应价了，接下来进入“抽签竞买”环节，如果只有这家房企一家参与，那么该房企便是最终竞得人，成交价格便是最高应价19000元/㎡。

如果还有其他房企一起参与现场抽签，在需要土地最高限价的基础上，增加一个增价幅度，比如100元/㎡，那么竞得人就是抽签抽中的那个房企，土地的成交价格就是加入了增价幅度的“抽签价格”19100元/㎡。

事实上，这不是成都第一次使用抽签方式来竞拍土地。早在2017年4月6日，成都便首次引入了抽签机制，同样也是应价达到宗地最高限价后，进入“抽签竞得”环节，在宗地最高限价的基础上增加一个增价幅度为该宗地的“抽签竞得”价格。

此次土拍规则调整也在不少行业人士意料之中。事实上，就在3月1日披露的武汉首批次集中供地公告中，武汉也将此前的“竞一次性付款”、“竞自持租赁住房建筑面积”等方式确定最终竞得人，调整为以“摇号”直接确定竞得人。

在全国范围内，此前也有北京、杭州、福州、天津等城市在集中供地中采用了“抽签”、“摇号”等方式确定最终竞买人。

业内普遍表示，相较于去年的“限地价+限房价+续竞自持型租赁住房/续竞销售型人才公寓”等规则，“抽签”“摇号”的土拍出让方式，减少了配建要求，直接降低了房企的拿地成本，也能有效地避免了部分地块过热出现不理智竞争的情况。另外，抽签此举虽有些拼运气的成分，但也为更多中小房企提供拿地机会，确保土地市场公平公正。

根据本批次供应土地的起始楼面地价与土地最高限价，可以看到，土地最高限价的溢价率将不会超过15%。可以预估，本批次土地出让在“控地价、控房价”前提下，每宗土地成交的最高成本将明确化，加之清晰的楼地价差值空间，保证了房企一定的利润空间，这将提振重振企业拿地热情和市场信心。

02 多举措提振房企信心，2022年首拍或有所突破

3月15日，国家统计局发布的房地产开发和销售情况月度报告显示，1月份至2月份，全国房地产开发投资和住宅投资分别14499亿元和10769亿元，均同比增长3.7%。

“当前开发投资增速低于5%，处于偏冷区间。针对房地产市场，今年一项重要工作是确保房企开发投资数据保持稳定。”有房地产专家如此表示。

从前两月拿地企业来看，2022年1-2月，销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于低迷状态。虽近期各地楼市降首付、降息、放松限购等政策频繁出台，但整体来看，行业正处于信心重建过程中。

具体到成都市场，据大唐楼市数据监测显示，2022年2月成都市新建商品住宅总成交10169套，同比减少9.2%；二手房总成交7319套，同比增加184.23%，呈现加速回暖态势。

在土地市场，为了打响2022年集中供地的“第一枪”，成都首批次拿出了“好货”。

首先是纯住宅地比例明显增加，37宗纯住宅地合计约2216.8亩，占总供应规模的71%。相比去年三批次的集中供地，本批次的纯住宅地的供应宗数和规模占比均达到最高。

其次，从具体区域来看，高新区+天府新区+主城五区的“5+2”区域土地宗数较多，占比为54%，且包含南一环人民南路、建设路、天府五街等不少热门区域的优质地块。

此外，值得关注的是，对比去年三个批次，本批次集中供地各个区域房地价差（清水住房最高限价-起始楼面地价）有不同幅度的上涨。

据测算，去年三个批次各区域的房地价差维持在7000-10000元/㎡左右，今年首批次各区域的房地价差则来到了8000-15000元/㎡左右，整体提升幅度区间大概在1000-5000元/㎡上下。

而房地价差的提高，意味着开发商利润空间的加大。

参考已完成2022年首批次土拍的北京成交情况，作为“打头阵”的城市，表现比较稳健，成交热度虽不及去年首轮，但较去年第二、三轮有较为明显的回温，流拍率下降，溢价率上升。

成都2022年首批次集中土拍，在“摇号竞拍”+“优质地块”+“房地价差提升”的三管齐下作用下，房企的参拍积极性或将在一定程度被激发，成都的土地市场预计也将在延续去年第三批次企稳的基础上寻求突破。

土拍大幕将于3月底正式拉开，届时50宗地块具体将花落谁家，市场能否真正回暖，让我们拭目以待。